Nhờ các bác tư vấn giúp về quyền sở hữu nhà chung cư

[bad]

hic, loay hoay trên google mãi mà thấy lung bung quá, chả biết đâu mà lần.
Chả là thế này, tôi đang định mua nhà chung cư, dĩ nhiên là chẳng thuộc tiêu chuẩn nào và cũng chẳng quen biết ai nên không đăng ký mua được nhà giá gốc mà phải mua lại.
Tôi mua lại nhà chung cư của chính chủ, có được xem một tờ giấy photo ghi "Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở" vì là bản photo nên không biết nó là sổ hồng hay sổ đỏ nữa (đọc lung tung trên mạng nên đoán nó là sổ hồng)
Theo như chủ nhà nói thì tôi phải cùng vợ chồng chủ nhà ra phòng công chứng để làm thủ tục, chủ nhà cũng không buôn bán nhà đất bao giờ nên cũng không rõ lắm. Vì thế tôi muốn hỏi các bác và mong bác nào hiểu và nắm rõ thủ tục có thể cho tôi biết những điều sau:
1. Ra công chứng làm thủ tục gì, chi phí hết bao nhiêu? Có phải ra đó làm hợp đông bán nhà hay không?
2. Có chuyển quyền sở hữu được không? chi phí hết bao nhiêu cho các khoản gì? Tôi muốn đứng tên mình trong quyển sổ đó được không?
Lắm câu hỏi quá nhưng chỉ đánh số thứ tự có 2 để các bác không choáng hehe.
Đọc trên Net thấy luật đất đai xung quanh vụ nhà chung cư này có vẻ lung bung quá, chẳng biết đường nào mà lần huhu.
Cảm ơn các bác đã đọc.

 

[dungnd]

hehe, có vài lời tư vấn đểu cho bác nhé.

hic, loay hoay trên google mãi mà thấy lung bung quá, chả biết đâu mà lần.
Chả là thế này, tôi đang định mua nhà chung cư, dĩ nhiên là chẳng thuộc tiêu chuẩn nào và cũng chẳng quen biết ai nên không đăng ký mua được nhà giá gốc mà phải mua lại.
Tôi mua lại nhà chung cư của chính chủ, có được xem một tờ giấy photo ghi "Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở" vì là bản photo nên không biết nó là sổ hồng hay sổ đỏ nữa (đọc lung tung trên mạng nên đoán nó là sổ hồng)
Theo như chủ nhà nói thì tôi phải cùng vợ chồng chủ nhà ra phòng công chứng để làm thủ tục, chủ nhà cũng không buôn bán nhà đất bao giờ nên cũng không rõ lắm. Vì thế tôi muốn hỏi các bác và mong bác nào hiểu và nắm rõ thủ tục có thể cho tôi biết những điều sau:
1. Ra công chứng làm thủ tục gì, chi phí hết bao nhiêu? Có phải ra đó làm hợp đông bán nhà hay không?
2. Có chuyển quyền sở hữu được không? chi phí hết bao nhiêu cho các khoản gì? Tôi muốn đứng tên mình trong quyển sổ đó được không?
Lắm câu hỏi quá nhưng chỉ đánh số thứ tự có 2 để các bác không choáng hehe.
Đọc trên Net thấy luật đất đai xung quanh vụ nhà chung cư này có vẻ lung bung quá, chẳng biết đường nào mà lần huhu.
Cảm ơn các bác đã đọc.

Bác còn chưa xác định được các khái niệm lắm. Cũng đúng thôi, em chẳng biết nhiều hơn bác là mấy đâu. )
Trước tiên, cái tờ giấy mà bác nhìn thấy đó là Sổ hồng theo cách bà con ta gọi cho dễ nhớ, vì nó bìa màu hồng mà, tên gọi theo pháp lý nó là "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở". Sổ đỏ thì chỉ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (không quan tâm đến bác xây cái gì ở đó). Tại sao lại có 2 cái quyền ở đây, xin mở ngoặc tý do Hiến pháp Nước CHXHCN VN quy định đất đai là quyền sở hữu của nhà nước, cho nên bác không thể và không bao giờ có Quyền Sở hữu đất được. Chỉ trừ khi HP thay đổi, mà cái này thì Nô tế bồ. ). Bác chỉ có quyền sở hữu cái nhà bác xây hoặc mua trên mảnh đất đó. \
Đối với trường hợp nhà chung cư thì cái chứng nhận quyền sử dụng đất đó theo nghị đinh 181 thì nó thuộc:

Chủ đầu tư sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà chung cư được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp toàn bộ nhà chung cư thuộc quyền sở hữu của một chủ sở hữu hoặc nhóm các chủ sở hữu là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp mới hoặc chỉnh lý để giao cho chủ sở hữu hoặc nhóm chủ sở hữu nhà chung cư đó. Trường hợp chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung cư bán căn hộ của nhà chung cư thì người mua căn hộ của nhà chung cư được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với hình thức sử dụng đất là sử dụng chung; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung cư được chỉnh lý cho phù hợp với hình thức sử dụng đất là sử dụng chung.
Tóm lại là nó thuộc sở hữu chung. Nếu không bác ở tầng 1 khi bác được cấp Quyền sử dụng đất bác bán bố nó đi thì thằng ở trên đầu bác nó sở hữu không khí à . Trong quá khứ đã có trường hợp xẩy ra.
http://www.vnn.vn/xahoi/phapluat/2005/03/388095/

Tạm sơ về các khái niệm đã. Em sẽ post tiếp

 

[dungnd]

tiếp....
Phần trả lời câu hỏi.

1/ câu này bác nên hỏi phòng công chứng nhé. Theo thiển ý của em bác nên có tý dầu bôi trơn nhé. Việc nó đi nhanh lắm.
Dĩ nhiên là phải có hợp đồng mua bán nhà chứ. Cái nhà bao tiền mà chẳng nhẽ lại không có hợp đồng à. Bác liều thế. Hợp đồng mua bán nhà này phải có xác nhận của địa phương chủ sở hữu nhà nhé (ủy ban phường, xã). Hic, bôi dầu ở đây hơi bị lục tốn. Nhớ đẩy cho chủ nhà lo vụ này nhé. Ở cái đoạn phường xã này mệt lắm. Tuy nhiên, có trường hợp 2 bên lại phải chứng nhận ở Chủ tập thể sở hữu đất đấy. Hơi bị nhiều giấy tờ, tốt nhất là ủn cho thằng bán.
Ngoài ra bác phải đóng thuế trước bạ và ba cái thuế linh tinh nữa.

2/ Dĩ nhiên là quyền sở hữu sẽ thuộc về bác nếu câu 1 hoàn thành. Tên bác sẽ đứng hãnh diện trong đó, nhớ đừng để tên vợ nhé. Sau này chia tài sản hao lém . Nói vui thế thôi, bác chỉ đc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sử dụng chung), chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư. Nó nằm trong 1 bộ luật hay văn bản dứới luật khác. Mà vô cùng buồn xin thông báo với bác là cái này chưa ra. Chắc chắn luôn.
Cái khoản chi phí thì cứ làm rồi biết nhé. Nên đặt vấn đề từ đầu với thằng bán là cái nào thuộc lĩnh vực mày thì mày chịu tiền. Bác sẽ giảm ít nhất 50% chi fí không biết hạch toán vào cái gì.
Ngoài ra cái thẳng chủ tập thể quyền sử dụng đất mà hâm hâm lên thì cũng mệt phết đấy. :-?

Oái, em hết ý rồi. Mà em chẳng có cái nhà và cũng chẳng đi mua cái nào mà cứ nói như đúng rồi ấy nhỉ. Có gì sai bác bỏ qua cho em nhé.

 

[dungnd]

Cuối cùng. Sau khi Bác đóng tiền trước bạ, các chi phí liên quan và linh tinh....ngồi mốc mõm chờ Sổ hồng nhé. Chờ luật ra. )

Trong các thủ tục còn nhiều nữa chi tiết nhỏ nhặt nữa. nhưng thôi, nói ra sợ bác lại hoa mắt. Cứ thế mà mua bác ơi. Người ta mua đầy có làm sao đâu.

 

[dungnd]

Tý nữa thì quên. Hợp đồng ghi ít ít thôi nhé. nhưng đừng ít quá. Thuế soi )

có cái này bác đọc qua:
http://www.vnac.net/tintuc-sukien-154.html
http://www.nclp.org.vn/?act=chitiet&idcat=3&idnews=199

 

[bad]

Cảm ơn bác dungnd rất nhiều, em cũng search ra một đống bài nói về cái 181 đấy, hic nói chung càng đọc, càng tìm hiểu càng choáng, choáng quá có khi lại không mua nữa cũng nên hichic, chủ nhà nó không đồng ý làm thủ tục cho em, nó chỉ nói là hợp tác đầy đủ, yêu cầu làm gì thì nó sẽ làm, yêu cầu đến đâu thì nó sẽ đến còn chi phí em lo mới chết. Bỏ ra một đống tiền mà mình không đứng tên cũng camơrun đấy nhỉ. Luật em cũng biết ít, lệ thì em càng không biết (quen dùng chùa rồi mà hihi )
Em xin hỏi thêm, vậy trước mắt chỉ làm bước 1 có được không? bước 2 chờ tình hình và nghe ngóng xem thế nào rồi làm tiếp?
Có thể đẩy việc làm thủ tục công chứng cho thằng chủ nhà còn việc sang tên nộp thuế trước bạ sau này mình làm có được không? và bác nào biết em sẽ phải chịu mức thuể bao nhiêu % không? nó tính theo giá thời điểm hay có khung giá cố định?
Một lần nữa cảm ơn lời "tư vấn đểu" của bác dungnd hehe.

 

[thanhpq]

Tôi mua lại nhà chung cư của chính chủ, có được xem một tờ giấy photo ghi "Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở"

Nếu căn nhà đã được cấp Giấy chứng nhận nhà ở và quyền sử dụng đất thì chủ nhà đã đóng thuế trước bạ (1% giá trị căn nhà) --> bác mua căn nhà này là OK (nhưng bác nhớ phải xem cả bản gốc đấy nhé).

Bây giờ trả lời các câu hỏi của bác:
1. Bác với chủ nhà làm cái hợp đồng mua bán, chẳng cần phải cơ quan địa phương chứng nhận gì ráo, ra thẳng phòng công chứng (thấy bác ở HN, nếu ra phòng công chứng ở Bà Triệu thì lên tầng 3 nhé). Lên đấy người ta sẽ công chứng hợp đồng mua bán nhà cho 2 bác (tất tật hết đâu 200K, 1 tuần quay lại lấy). Khi đi 2 bên mang theo Hộ khẩu và bản sao hộ khẩu, CMND và bản sao CMND, giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân (nếu bác chưa có vợ thì bác làm cái đơn xin chứng nhận tình trạng hôn nhân - nôm na là em chưa có vợ - ra phường họ chứng nhận cho; nếu có vợ rồi thì bác cầm giấy đăng ký kết hôn), Giấy chứng nhận nhà ở và quyền sử dụng đất của căn nhà. Giá trị mua bán bác ghi theo giá gốc căn nhà hoặc vênh lên ít triệu.
Xong bước này bác chồng tiền, giữ Giấy chứng nhận nhà ở và quyền sử dụng đất, giữ 1 bản hợp đồng công chứng và đến chiếm cứ căn nhà vì nó đã thuộc về bác

2. Hiện nay quy định mới em chưa kịp cập nhật, nhưng nếu ko có gì thay đổi thì sau khi hợp đồng mua bán được công chứng, bác và người bán cầm đầy đủ các giấy tờ trên đến Sở địa chính làm cái thủ tục sang tên đổi chủ, cái này thì chắc là phải mất thuế trước bạ hay lệ phí gì đó (ko chắc có phải 1% không).

Đây là tất cả những gì em biết, tư vấn để bác tham khảo. Bước 1 thì em sure, nhưng bước 2 thì không sure lắm . Hi vọng bác mua bán suôn sẻ, mua bán xong bác mà mời em đi uống bia là em cũng không từ chối đâu

 

[thichduthu]

1. Bác phải hỏi xem cái nhà của bác thì chủ cũ đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chưa (giấy hồng đó)? Đến giờ ít có nhà chung cư có cái giấy này lắm nha .

Nhưng vấn đề này chả quan trọng gì. Cốt nhất là mình mua bán ngay tình và chủ cũ cũng đồng tình với việc chuyển quyền sử dụng căn nhà chung cư đó cho mình.

Bác và chủ cũ lên Phòng Công chứng: Ở dây, họ có thể lập luôn cái hợp đồng mua bán nhà cho bác (cái này cực kỳ đơn giản và có mẫu chung rồi). Giá cả việc công chứng này thì rẻ thôi (tôi không nắm rõ lắm).

Ở Phòng công chứng, họ sẽ hướng dẫn bác các thủ tục về bản hợp đồng này (chả có gì nhiều đâu. Nếu bác có vợ thì phải xuất trình giấy tờ để ghi tên cả 2 vợ chồng vào Hợp đồng vì sau này có Giấy tờ sở hữu nhà thì phải ghi tên cả 2 vợ chồng vì đây là tài sản chung - tài sản hình thành sau hôn nhân - Lấy vợ lằng nhằng phết ).

Trong Hợp đồng mua bán, tốt nhất là ghi đúng giá bán (hoặc ít nhất là đúng giá mà chủ cũ của bác mua của Doanh nghiệp bán căn hộ chung cư đó). Việc ghi giá thấp trên hợp đồng là điều không thể nên tốt nhất là bác ghi giá gốc (giá mà chủ cũ mua của DN ấy vì thể nào bác cũng bị chênh vào chục triệu đồng ). Việc ghi thấp quá thì chỉ dẫn đến việc thủ tục bị kéo dài, mất thời gian. Vả lại chung cư có giá (và giá cũng không đến vài tỷ), ghi gian làm chi?

2. Sau khi có Hợp đồng mua bán nhà (đợi một thời gian để các Công chứng viên thẩm tra) thì bác mang Hợp đồng này cùng Giấy chứng nhận sở hữu nhà chung cư ra Sở Địa chính Nhà đất làm thủ tục chuyển đổi. Có nộp chút ít phí (chả quan trọng vì mình được làm chủ cả một căn hộ cơ mà).

3. Nếu bác mua căn nhà của chủ cũ trên giấy (tức là bán suất chung cư ấy mà) thì bác ra công chứng lập giấy uỷ quyền làm thủ tục cho căn hộ chung cư đó: Tức là bác thay mặt chủ cũ làm mọi thủ tục liên quan đến căn hộ: Nộp tiền cho doanh nghiệp bán nhà, nhận nhà, nộp các thứ tiền khác...
Vì nếu nhà chưa có Giấy chứng nhận sở hữu nhà thì nếu làm Hợp đồng mua bán thì sẽ không được công chứng đâu. Mà Doanh nghiệp bán nhà cũng không để tên mình thay tên chủ cũ được đâu. Vì vậy, vẫn để chủ cũ đứng tên trong giấy chứng nhận sở hữu nhà sau đó làm hợp đồng mua bán, sang tên, và đổi Giấy chứng nhận sở hữu nhà (tức là làm lại bước 1 và 2).


Chú ý:

- Việc làm thủ tục này sẽ dẫn đến việc bác phải mất một số chi phí. Cái này do bác chưa điều đình khi mua nhà (có thể thôi nha) thì giờ bác tiếp tục điều đình với chủ cũ. Không được thì bác phải lo tất vì mình nắm đằng lưỡi mà. Đừng để họ cáu, họ cứ ngủ ở nhà là mình mệt lắm.

- Việc bôi trơn (nếu có) cũng chỉ vào trăm K để công việc nhanh hơn thôi. Mình làm chuyện này đơn giản mà đúng pháp luật thì không cần hối lộ nhiều.

- Vì là căn hộ chung cư nên trước đây có thể chủ cũ được cấp "Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở" (hay giấy chung nhau) vì dù sao mình vẫn sử dụng một phần đất dù ở trên cao (Chứ không phải chỉ ở tầng 1 mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đâu). Nhưng bây giờ thì có chủ trương chia 2 giấy ("sử dụng đất" và "sở hữu nhà" riêng) nên bác cần hỏi kỹ.

 

[bad]

Cảm ơn bác thichduthu, nhà em mua ở đây họ đã có sổ hồng rồi, sau khi nghe ý kiến tư vấn của các bác em thấy thế này:
1. Chi phí làm hợp đồng mua bán nhà tại phòng công chứng không lớn nên cũng không ngại lắm, đi cùng chủ nhà lên đó làm thủ tục coi như hoàn tất phần chủ nhà.
2. Sang tên, đổi chủ, cái này mình dựa vào mục 1 và có thể làm sau. Cái này mình tự làm và không cần nhờ đến chủ nhà.

Mới có việc mua nhà đã hoa mắt hoa mũi thế này hichic. Sau này lấy vợ em sẽ lên nhờ các bác tư vấn tiếp hehehe.
Bác nào có ý kiến xin tiếp tục giúp em nhé. Cảm ơn các bác.

@thanhpq: Bác ở HN thì anh em kiểu gì chả có lúc gặp nhau hihi. E và bác dungnd gặp nhau cũng nhiều nhưng lại chẳng nói chuyện được bao nhiêu. O2s của bác dungnd em vẫn đang dùng, bây giờ khó bán thật bác ạ keke

 

[DHL]

Về mua nhà chung cư mình thấy có 1 điểm không rõ ràng lắm là :
- Tuổi thọ của nhà chung cư có hạn tối đa khoảng 50-70 năm. Sau thời gian này nhà bị xuống cấp , chính quyền yêu cầu đập bỏ xây mới lại. Lúc đó thì mình phải chịu chi phí xây lại à ? Nhung đến lúc đó ai đứng ra xây lại .???